[뜻풀이] LTV,DTI의 용어뜻 완벽 정리! 부동산이 이렇게 쉬웠나?

요즘 MZ세대를 중심으로 부동산과 비트코인의 인기가 높아지며 생소한 용어들의 노출빈도도 언론이나 매스컴 등을 통해 늘어났습니다.LTV나 DTI라는 용어도 접해보셨겠지만, 정확히 무슨 뜻인지는 모르시는 분들도 많으실겁니다. 이번 시간에는 남녀노소 가리지 않고 이해할 수 있도록 경제/부동산 용어인 LTV와 DTI에 대해 설명드려보도록 하겠습니다.

 

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LTV의 등장배경

문재인 정부 시기(2017~)

이전 정부에서 부동산 가격이 폭등한 것을 두고, 

LTV(주택담보대출 인정비율)을 너무 과도하게 규제함으로써 

대출진입장벽이 높아졌으며, 

 

부동산 규제정책으로 집값이 너무 올라

2030세대는 자기집 마련이 쉽지 않게된 상황에서

대출까지 규제가 심해 제약이 너무 많다라는 불만들이 터져나왔습니다.

 

이러한 맥락에서 최근 몇년간은 부동산 문제가 언급될때마다

주택을 담보로 대출을 받는 LTV라는 용어 역시 등장을 하게 됐습니다.

 

현재, 윤석열 정부 출범후, 원희룡 신임 국토교통부 장관은

지난 16일 취임식을 가지며 "현금 부자들만 부동산을 가질 수 있는 현 상황"에서 벗어나

주택담보대출 인정 비율을 완화해가며(=LTV규제를 완화해 가며)

 

더 많은 사람들이 주택을 담보로 대출을 받을 수 있도록 하겠다는

취지의 발언을 했습니다.

LTV의 뜻

주택담보대출 비율

일단 원문 그대로 LTV의 뜻을 정리해드리자면

LTV = Loan To Value Ratio의 줄임말입니다.

아직은 복잡하고 어려우실텐데 생각보다 간단합니다.

 

Loan은 대출, 융자, 빚 등을 뜻하고

Value는 가치, 여기서는 특히 경제적인 가치라는 의미로 사용되어

담보로 하고 있는 것(주택)을 의미합니다.

Ratio는 말 그대로 '비율'라는 뜻이죠. 

 

즉, 어렵게 보이지만 LTV의 뜻은 그냥 간단히 말하면

경제적인 가치(주택)을 담보로 대출해주는 비율인 것이죠.

 

우리나라(한국)에서는 특히 주택을 담보로 대출을 받아온 

사회적 배경이 있기에 '주택담보대출 인정비율'이라고 생각하시면 편하실 것 같습니다.

 

예를 하나 들어보겠습니다.

내가 가치가 3억짜리인 주택을 가지고 있다고 해보죠.

갑자기 대출을 받아 무언가를 해야할 상황이 있다고 가정해봅시다.

 

=> 이럴 경우 현행 LTV가 80%수준이라면

3억짜리의 내 주택을 담보로 은행권에서 대출을 받을 수 있는 금액인

3억원의 80%인 "2억4천만원"을 '최대'로 대출 받을 수 있는 것입니다.

(*이 경우, LTV에 따라 최대 대출한도가 2억4천이 되는 것으로, 그 이상은 대출이 되지 않습니다)

 

생각보다 쉽죠? 하지만 이것은 어디까지나 

여러분들의 이해를 도와드리기 위한 예시에 불과하고

현실에서 LTV를 적용받아 대출받을 수 있는 금액은 이보다 적습니다. ^^;;

 

-전세권 등 선순위 저당권

-주택임대차보호법에 따른 최우선 변제금인 '소액 임차보증금' 등을 통해서 

집을 담보로 하려해도 세입자에게 우선권 등이 주어지는 등 변수가 많기 때문이죠.

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DTI의 등장배경

문재인 정부 시기(2017~)

DTI 역시 부동산 폭등 및 규제 문제로 논란이 많이 일었던 

문재인 정부시기에 LTV와 함께 자주 등장 및 거론되기 시작했습니다.

 

특히, 공정과 정의를 요구하는 청년세대들이 

부모세대들과 달리 평생 돈을 모아도 집을 살 수 없다고 

말할 정도로 부동산 값은 몇년사이 폭등했고 

 

특정 지역의 부동산을 규제하면, 인근의 다른 지역 부동산값이 오르는

소위 '풍선효과'도 생겨났습니다.

 

여기서 소위 2030세대인 청년세대는 

집값도 많이 올라, 집을 구하기도 어려운데 

정부의 대출규제까지 심해, 대출을 받아 집사기도 어렵다며 

굉장히 정부정책에 대해 비판의 날을 세웠었죠.

 

DTI는 앞서 다룬 LTV와 함께 부동산 문제를 다룰때마다 

매번 언급되고 등장하는 중요한 단어이기도 합니다.

DTI의 뜻

총부채상환비율

DTI의 뜻 역시 알고나면 매우 쉽습니다.

DTI의 뜻은 Debt To Income의 줄임말인데요.

즉, 소득 대비 빚(금융부채)의 상환 비율을 말합니다.

 

보통 DTI 혹은 총부채상환비율이라는 말로

사회에서 많이 사용되곤합니다.

 

조금 더 쉽게 이해시켜드리자면,

DTI는 한 개인의 소득이 얼마인지를 따져서 대출의 한도를 정해놓는 것입니다.

 

소득을 통해, 한 개인의 금융부채 상환능력을 어림잡으며 

이를 통해 대략적으로 얼마를 빌려줄 것인가(대출해줄 것인가)를 정하는

지표라고 볼 수 있습니다.

 

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예시)

 

가령, 한 사람의 연간소득이 몇년째 평균 1억이라고 가정했을때,

현재 우리나라에서 적용되고 있는 DTI비율이 50%라면 

 

평균소득인 1억의 50%수준인 5000만원을 대출받을 수 있는

최고 한도로 두는 것입니다.  

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이처럼 DTI는 연간소득에서 '원리금 상환'이 차지하는 비율을 나타내며

대출 기간을 장기간으로 설정하면 연간 원리금 상환액 자체가 감소하므로

대출한도는 늘어날 수 있다는 점도 나름의 팁(tip)이겠네요. ^^;;;

 

DTI를 간단한 식으로 표현하면 다음과 같습니다.

*DTI = 연간 대출 상환금액(원금+이자) + 기타 대출 상환금액(이자) / 연소득 금액 X 100

*연간 대출 상환금액 + 기타 대출 상환금액은 분자, 연소득 금액은 분모에 해당 됨.

 

LTV와 DTI의 실제 사용 사례

(예시)

우선 LTV와 DTI라는 두 용어는 최근 부동산정책과 관련해

각 종 언론(신문사, 종편, 유튜브 등)과 정치인들이 자주 사용하며

빈번하게 노출되는 단어가 되어버렸는데여.

 

가령 예를 들어, 어떤 정치인이 정부의 LTV 상향정책으로

“일반 국민들이 대출을 받기가 매우 어려워졌다”고 말하며

“LTV 규제를 완화해야 한다.”라고 말할 수 있겠습니다.

 

이 말인 즉슨, 쉽게 말해 주택담보인정 비율(LTV) 수준을 현재보다 높여

많은 사람들이 주택을 담보로 대출을 더 쉽게 받을 수 있도록 해야한다는 것이다.

 

반면, DTI의 실사용 예시는 다음과 같을 수 있겠다.

OOO대통령 출마 후보는 무주택자에게 LTV와 함께 DTI를 현행 40%에서 60%로

완화하도록 함으로써 집이 없더라도, 일정 소득이 있다면,

보다 쉽고 많이 대출을 받을 수 있도록 하겠다고 부동산 정책비전을 밝혔다.

결론

LTV와 DTI는 쌍쌍바 같은 관계

결국, LTV와 DTI는 동반자같은 관계이자 붙어있는 쌍쌍바 같은 관계입니다.

 

*LTV = 주택담보대출 인정비율(LTV)이 대출을 받을 때

자신소유의 주택을 담보로 일정 비율에 한해 대출을 받는 것이라면,

(소유한 주택이 있어야, 담보로 대출 가능)

 

*DTI = 총부채상환비율(DTI)는 집이 없는 무주택자라도 은행권에서 대출을 해주기 위해,

평가할 수 있는 일정한 경제활동 등에 따른 ‘소득’ 만 있다면

일정 비율에 한해 대출을 받을 수 있는 것이기 때문이다.

(소유한 주택이 없어도, 소득만 있다면 대출 가능)

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이상으로 최근 많이 사용되고 있는 경제,부동산 용어

LTV와 DTI의 뜻에 대해 정리해드렸습니다.